アメリカの住宅ローン、リファイナンス

不動産ローンは、銀行によって金利やコストの違いがあります。個人の住宅を購入する際に通常重視されるのは、個人の所得、収入に対する借金返済額の割合、クレジットスコア、クレジットレポートの内容、担保物権の価値、などです。このような審査項目の結果と、頭金を何％入れるかにより、金利や、銀行から要求される書類に違いが出ます。一方、アパートなど商業不動産のローンの審査は、個人のクレジット歴よりも、その不動産物件自体の収支の内容が重視されます。

FHAローン

ＦＨＡローンとは、Fededral Housing Administration が保証をつける住宅ローンのことです。ＦＨＡは、アメリカ政府の住宅都市開発省（Department of Housing and Urban Development） の下部機関です。ＦＨＡローンは誰でも利用できますが、政府保証のローンだからと言って金利が安いわけではありませんし、所得の審査も同様です。しかし、通常のローンよりも、頭金が少なくて済みます。

下記は、FHAローンの主な特徴です。

1. 頭金が３．５％でよい

ＦＨＡローンを借りるために最低必要な頭金は３．５％です。

2. 自分が住む家でなければならない

ＦＨＡローンは投資用の不動産には使えません

3. モゲージ保険に加入する義務がある

ＦＨＡローンを借りる条件のひとつが、モゲージ保険に加入することです。ＭＩＰ(Mortgage Insurance Premium)といって、銀行を保護するための保険と、ＭＭＩ (Mutual Mortgage Insurance)という、借り手を保護する保険の両方に加入しなければなりません。その後、ローンの返済を続けて、ローン残高が、家の価値の７８％まで下がったら、ＭＭＩのほうは、キャンセルすることができます。

4. 早期返済ペナルティがない

ＦＨＡローンは、いつでも返済やりファイナンスをすることができます。

5. クレジットスコアは最低５８０点から

民間の銀行から住宅ローンを借りる場合、クレジットスコア（ＦＩＣＯスコア）が７１９点未満の場合、ローンの条件が何らかの方法で調整されるので、一番良い金利でローンを借りるのは難しくなります。ＦＨＡローンでは、そのボーダーラインは、６２０点です。

6. クレジット歴がない人でも借りれる

ＦＨＡローンを借りるのに、クレジットスコア（ＦＩＣＯスコア）は必須条件ではありません。クレジット歴が充分なくてスコアが出ない人は、光熱費、電話、ジムの支払いなどを考慮して与信調査がされます。

7. 不動産の種類は４ユニットまでならＯＫ

ＦＨＡローンで購入できる不動産は、借り手が自分で住むための一戸建て、コンドミニアム、４戸までの住宅です。

８. ローンの上限金額は？

購入する不動産の場所によって、ローンの上限額が設定されています。

９. そのほかの審査のポイントは？

収入に対する住宅関連の出費（ローン返済とプロパティタックス）が、およそ３１％以内、そして収入に対する、家計の全ての出費の割合がおよそ４３％以内というのが、審査のガイドラインです。

なお、ＦＨＡローンを借りる人は、一般に信じられているように、ファーストタイムバイヤーである必要はありません。

１０．以上を総合すると、ＦＨＡローンを使った方がいいのはどんな人でしょうか？

一概には言えませんが、クレジットスコアが６２０点〜７１９点の人は、民間銀行のローンとＦＨＡローンを比較してみるといいでしょう。また、民間の銀行のローンは現在ほとんど、頭金が最低２０％は必要ですから、頭金が足りない人にとっては、３％の頭金で借りれるＦＨＡローンは大変助かります。

USDAローン

郊外の農業、酪農地域、森林の近くなどに家を購入する場合に利用できる住宅ローンで、頭金はゼロで借りることができますが、所得制限がありますので、所得が多すぎる人は借りられません。

円建ローン、円モゲージ（Yen Mortgage）

日本人がアメリカの不動産を購入するとき、円建てでローンを組むことができます。アメリカの銀行から、アメリカ居住者が借りる住宅ローンと、現在金利はそれほど変わりませんが、日本居住の方が、アメリカの住宅ローンを借りるのは非常に難しいので、そのような場合に、円ローンの利用価値があります。ただし、世界的な金融不安とアメリカの不動産市場低迷の影響で、銀行の融資条件が厳しくなる一方であることは円ローンの場合も例外ではなく、円ローンを組むのに必要な頭金の割合が２００８年９月１０日から大きく引き上げられ、４０％または５０％の頭金が必要になりました。

＊モゲージ、モルゲージ（Mortgage）とは、不動産を担保にしたローンのことです。

円ローンの概要と、融資を受けられる条件

• 収入の５０％以上を日本で得ていて、それを証明できること
• カリフォルニア州、ネバダ州、フロリダ州、オレゴン州にある物件を担保にする場合は５０％の頭金、それ以外の州では４０％の頭金が必要（２００８年９月１０日から変更となりました）
• 担保にする不動産は、投資目的またはセカンドハウスであること。自宅用は不可。不動産の種類は居住用の一軒家かダウンハウス、コンドミニアムに限られる。投資用でもアパートやデュプレックス、商業ビル、土地などは不可。コンドミニアムの場合、敷地内に１０戸以上ある場合は難しい。また、ホテルが管理しているタイプのコンドミニアムは通常不可。
• ローンの期間は３０年以内で、７０才までに完済。金利のみの返済も可。
• 金利は日銀基準貸付率（公定歩合）に基づいた変動制で、円建てなので、ドルで返済する人は為替レートのリスクがある
• 担保にする不動産の場所が、一部の国の一部の地域に限定される。米国では、カリフォルニア、コロラド、ニューヨーク、ニュージャージー、フロリダ、ワシントン、オレゴン、ネバダ、コネチカット、ハワイの１０州に限られる
• 第二抵当は不可
• 購入物件の価格は最低＄４００，０００であること（２００８年９月１０日から追加となった条件です）
• 借り入れることのできる金額の目安は、年収の５倍まで

ご興味のある方は、田口までお問い合わせください。